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　　受抵押贷款利率下降和房价涨幅放缓推动买家重返市场，美国2月份成屋销量意外上升，但供应依然紧张，可能会抑制春季销售旺季的市场活跃度。

　　美国全国房地产经纪人协会周二表示，上月成屋销量环比增长1.7%，经季节调整后年率为409万套。上月数据被修正，销量从此前公布的391万套下调至402万套。

　　经济学家此前预测，成屋销售年化总量将降至389万套。上月的实际销量，主要反映的是去年12月与今年1月签署的购房合同——这段时间正是抵押贷款利率开始持续下行的阶段。

　　尽管1月美国大范围地区遭遇暴雪与严寒天气，但并无迹象显示其对整体市场活动造成显著冲击，仅东北部地区销量环比下降6.0%。西部、人口稠密的南部及中西部地区销量均实现环比增长。

　　然而，成屋销售总量同比仍下降1.4%。上月成屋价格中位数为39.8万美元，同比微涨0.3%。

　　“住房可负担性正在改善，消费者也在做出回应。”全美房地产经纪人协会首席经济学家Lawrence Yun表示，“库存正在增长，但增速缓慢。如果未来几个月需求显著回升并超过供应增速，房价将不可避免地上涨。”

　　NAR数据显示，其住房可负担性指数从1月的117.1微升至2月的117.6，较去年同期的103.1有明显改善。所有地区的可负担性均较去年有所提升，其中西部与南部涨幅最大。

　　抵押贷款利率下行

　　今年以来，抵押贷款利率大幅回落，部分原因是特朗普总统下令联邦住房金融局收购抵押贷款巨头Freddie Mac与Fannie Mae发行的债券（FHFA负责监管这两家机构）。

　　然而，受美国与以色列联合对抗伊朗的地缘冲突影响，国际油价与汽油价格飙升，加剧了通胀压力并推高美国国债收益率。由于抵押贷款利率直接对标基准10年期国债收益率，其进一步下行的空间已十分有限。

　　房地美数据显示，广受关注的30年期固定抵押贷款利率上周平均为6%。在中东冲突爆发前的前一周，该利率曾降至平均5.98%。

　　成屋库存总量环比增长2.4%至129万套，但仍远低于疫情前水平。供应同比增长4.9%。按2月销售速度计算，当前库存需3.8个月售罄（去年同期为3.6个月）。

　　房屋从挂牌到成交的中位天数从去年的42天增至47天。

　　首次购房者占比为34%（去年同期为31%）。经济学家与房产经纪普遍认为，该比例需达到40%才能支撑健康、强劲的房地产市场。全现金交易占比31%（去年同期为32%）。

　　不良资产销售（含止赎）占总交易量3%，与去年同期持平。